Ce trebuie să știi dacă vrei să te muți cu chirie?

Un articol de:

Crina Anastasia Petrache

Pe lângă aspectele de ordin organizatoric pe care un locatar foarte diligent le-a expus în imaginea alăturată pentru a le aduce la cunoștința colocatarilor, atunci când alegi să te muți într-un spațiu închiriat dintr-un spațiu locativ de tipul condominiu, cum este și blocul, este important să cunoști și alte aspecte cu implicații de ordin juridic pe care urmează să le aflăm, pe lângă alte aspecte utile de ordin contractual ce prezintă interes atunci când închiriezi o locuință.

Locațiunea este denumirea juridică a contractului de închiriere și, pentru că multe lucruri pot fi închiriate, legiuitorul a avut grijă să stabilească un regim bine conturat pentru închirierea locuințelor, astfel încât, în lipsa unui contract detaliat de părți, să existe reguli care să asigure armonia între locator (cel de la care se închiriază) și locatar (chiriaș) și nu numai.

Un prim aspect interesant este că sensul juridic al noțiunii de locuință este unul foarte larg. Locuința este orice spațiu cu destinația de a fi locuit de persoane. Astfel, chiar și o rulotă poate fi un spațiu locativ, dacă îi este atribuită destinația de locuință, regulile aplicabile fiind cele din această secțiune. Ce trebuie să știm de la început este că legea a avut ca scop protejarea părții mai slabe din contract, și anume a chiriașului, având ca argument faptul că, pentru acesta, spațiul acela reprezintă locul în care își petrece cea mai mare parte din timp, în timp ce pentru locator, acest spațiu reprezintă, de cele mai multe ori, o sursă în plus de venituri. Cu toate acestea, ca în orice contract, există limitări pentru ambele părți, acestea având atât drepturi, cât și obligații. Astfel, vom trece în revistă câteva aspecte de interes atât pentru cel care închiriază, cât și pentru chiriaș.

1. Obiectele locațiunii.

Într-un contract de închiriere a unui spațiu care face parte dintr-un condominiu, locațiunea are două obiecte: cel principal – apartamentul și cel accesoriu– spațiile comune. Astfel, cum este logic, în calitate de chiriaș vei avea un drept de folosință și asupra acestora și vei participa la cheltuielile pentru întreținerea lor. Astfel de spații sunt: liftul, scara blocului și chiar instalațiile comune.

2. Obligația locatarului de a folosi bunul cu prudență și diligență.

Dacă faci gălăgie și deranjezi vecinii, nu doar că aceștia te pot reclama, însă riști să răspunzi contractual față de locator, întrucât ține de obligația locatarului de a folosi bunul cu prudență și diligență. Această componentă este considerată suficient de importantă, încât să justifice rezilierea contractului (art. 1830 alin. (2) C. civ.).Nu numai că proprietarul te poate constrânge să pleci, dar poți risca chiar repararea în bani a prejudiciului cauzat acestuia pentru deteriorarea relațiilor cu vecinii, de exemplu. Chiriașul răspunde și atunci când încălcarea nu a fost săvârșită de el însuși, ci de alte persoane, cărora el le-a permis accesul în unitatea locativă respectivă. În concluzie, poate că ar fi mai bine ca micile neînțelegeri în cuplu să se discute în liniște pe viitor, deși, cu siguranță, uneori este foarte greu să atingem acest rezultat.

3. Cheltuielile locative.

Micile cheltuieli, denumite juridic cheltuieli locative, adică cele ce decurg din folosința bunului, sunt în sarcina chiriașului. Astfel, dacă nu îți dorești să investești nimic în locuința respectivă, ai grijă să menționezi expres acest lucru în contract. Altfel, dacă presiunea apei de la robinet îți dă bătăi de cap, sună direct la instalator, el nu te poate refuza! În schimb, reparațiile mai ample, bineînțeles, care nu își au cauza în neglijența chiriașului, sunt de datoria celui de la care ai închiriat, ba chiar mai mult, dacă refuză, le poți face pe cheltuiala ta și îi poți cere restituirea sumei, cu dobândă din ziua efectuării cheltuielilor.

4. Denunțarea unilaterală a contractului.

Chiar dacă în contract este prevăzută durata închirierii, chiriașul poate pune capăt anticipat contractului prin denunțare unilaterală, fără ca acest drept să îi poată fi înlăturat printr-o prevedere contrară în contractul încheiat, clauza fiind considerată, în termeni juridici, nescrisă. Tot ce trebuie să faci este să anunți cu cel puțin 60 de zile (dacă un termen mai mare nu a fost stipulat în contract) înainte să te muți. Asimetric, locatorul poate să îți ceară să pleci mai devreme numai și numai dacă este în interesul său locativ sau al familiei sale, adică pe scurt și în traducere, dacă rămâne el “pe drumuri”. Bineînțeles, există încă posibilitatea rezilierii, din cauza unui comportament nepotrivit al chiriașului. Chiar și acest drept, limitat astfel doar la nevoile personale, este activat numai prin contract. El nu este oferit direct prin lege, ca în cazul dreptului de denunțare unilaterală al chiriașului.

5. Dreptul de preferință.

Ai un drept de a fi preferat la încheierea unui nou contract dacă locatorul dorește să închirieze în continuare! Dacă un contract de închiriere încetează pentru orice motiv, iar chiriașul și-a îndeplinit toate obligațiile în mod corespunzător, atunci el are un drept de preferință la închierea unui nou contract de închiriere, pe care și-l poate manifesta într-un termen care începe să curgă de la încetarea vechiului contract. Această durată este diferită în funcție de durata vechiului contract de închiriere. De exemplu, dacă vechiul contract de închiriere a durat mai puțin de o lună, atunci durata dreptului de preferință este de 3 zile.Dacă a durat mai mult de un an, este de 3 luni, iar dacă a durat între o lună și un an, termenul este de o lună. Orice contract încheiat de locator în lipsa manifestării voinței fostului chiriaș în interiorul acestor termene, este încheiat doar sub condiția ca fostul chiriaș să nu își dorească să încheie un nou contract.

Deși lista noastră este “o idee” mai scurtă și, cu siguranță, mai puțin utilă decât a domnului din începutul articolului, sperăm totuși că va fi de folos pe viitor celor care l-au parcurs până la final. Datorăm sincere mulțumiri locatarului nemulțumit de comportamentul vecinilor săi, nemulțumirea sa fiind reala sursă de inspirație pentru redactarea materialului nostru.

Pentru alte surse de inspirație și legislație relevantă:

Legea nr. 287/2009 privind Codul Civil, republicată în Monitorul Oficial, Partea I nr. 505 din 15 iulie 2011, Titlul IX „Diferite contracte speciale”, Cap. V „Contractul de locațiune”, art. 1777-1823 care conțin dispozițiile generale, iar art. 1824 – 1835 conțin regulile particulare în materia închirierii locuințelor.

Distribuie articolul dacă ți s-a părut interesant!
Dă scroll până la finalul paginii pentru butoanele de share!

StuDrept Blog este un blog dedicat tuturor studenților la Drept. Trimite-ne articolul tău la adresa de email: studreptblog@gmail.com

Dacă-ți place ceea ce facem, susține proiectul StuDrept pe BuyMeACoffee: